Em um de nossos últimos artigos, abordamos alguns aspectos a serem levados em conta ao se decidir entre comprar ou alugar um imóvel. Neste texto, iremos discutir esta questão apenas do ponto de vista financeiro, mostrando e comparando algumas estratégias.

Em geral, as pessoas procuram adquirir um imóvel, não para as necessidades atuais, mas para necessidades futuras. Um exemplo disto são os casais sem filhos que já financiam um imóvel com 3 ou mais quartos, já se preparando para os dois filhos que planejam ter daqui a cinco ou dez anos. Será que não seria melhor financiar um imóvel menor e partir para outro maior quando fosse realmente necessário? Ou mesmo, alugar um menor (economizando gastos com impostos, taxas, reforma etc) e formar uma poupança para poder tomar um financiamento de menor valor na compra do imóvel maior?

Abaixo, chamamos de imóvel A, aquele com preço inicial de R$ 150.000 e imóvel B, aquele com preço inicial de R$ 300.000. Com isto, apresentamos as seguintes estratégias:

A – Financiar por 30 anos o imóvel B;

B – Financiar o imóvel A, vendê-lo após 10 anos e financiar o imóvel B;

C – Alugar o imóvel B, investir a “sobra” e financiar a compra do mesmo imóvel após 10 anos;

D – Alugar o imóvel A, investir a “sobra” e comprar à vista o imóvel B quando tiver dinheiro suficiente;

E – Alugar o imóvel A, investir a “sobra” e financiar o imóvel B após 10 anos.

Na simulação das estratégias apresentadas no gráfico mais abaixo, assumimos as seguintes condições:

– Taxa de juros do financiamento imobiliário: 13% ao ano (taxa prefixada);

– Taxa de valorização do imóvel: 8% ao ano, sendo que o valor aumenta mensalmente;

– Valor do aluguel: 0,5% do valor do imóvel, reajustado anualmente de acordo com a valorização do imóvel;

– Valor a ser utilizado para reforma ou acabamento do imóvel: 10% do valor do imóvel à época da aquisição;

– Valor gasto com impostos e taxas na aquisição do imóvel: 4% do valor do imóvel à época da aquisição;

– Prazo de financiamento da estratégia A: 30 anos (360 meses);

– Taxa de retorno de investimento (descontado de imposto de renda – IR): 9% ao ano;

– Taxa de corretagem na venda de imóvel: 6%;

– Não incide imposto de renda (IR) na venda destes imóveis. Hoje, o ganho de capital auferido na alienação de único imóvel até o valor de R$ 440.000 é isento de IR;

– Os imóveis adquiridos são novos e a mudança pode ocorrer de imediato;

– O valor disponível para pagar aluguel, investir ou pagar juros corresponde ao valor da parcela do financiamento de 30 anos da estratégia A (R$ R$ 3.592,85). Assumimos que este valor se mantem constante ao longo do tempo;

– Em todas as compras consideramos um valor adicional de 14% (10% + 4%, referentes a impostos, taxas, cartório e reformas/acabamento) do valor do imóvel à época da aquisição.

No gráfico abaixo, mostramos a evolução do patrimônio em cada uma das estratégias. Como as estratégias A e B partem de uma dívida inicial para a compra do imóvel, o patrimônio inicial é negativo. Em relação aos valores dos imóveis, consideramos o seu valor líquido de venda, ou seja, o valor já descontada a corretagem a ser paga.

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OBSERVAÇÕES

– Na estratégia A, o valor financiado é de R$ 342.000, por conta dos valores necessários para o pagamento de reforma e acabamento (10% ou R$ 30.000) e, de impostos, taxas e cartório (4% ou R$ 12.000). Com isto, o valor das parcelas é de R$ 3.592,85 e o saldo ao final de 30 anos é zero, com o pagamento da última parcela;

– Na estratégia B, as parcelas são fixas também no valor de R$ 3.592,85 e o financiamento do imóvel A é quitado em 66 meses (considerando a mesma taxa de juros de 13% ao ano). Entre os meses 66 e 120, o saldo é investido e utilizado para dar entrada ao financiamento do imóvel B, a ser pago com as mesmas parcelas de R$ 3.592,85 e contratado no mês 120. Na venda do imóvel A, considerou-se o pagamento da corretagem de 6%. Este financiamento é quitado já no mês 165, permitindo a partir de então a formação de uma poupança;

– Na estratégia C, a poupança formada até o mês 120 (R$ 318.322) é inteiramente utilizada como entrada do financiamento, o qual é quitado no mês 297;

– Na estratégia D, há poupança suficiente apenas no mês 155 para pagar o imóvel B acrescido de 14% referente à reforma, taxas e impostos. A partir daí, o valor das parcelas é investido e acumulado;

– Na estratégia E, a poupança acumulada até o mês 120 permite um baixo valor de financiamento, o qual já é quitado no mês 159 (39 meses após a sua contratação).

COMENTÁRIOS

Em todas as estratégias, o patrimônio acaba sendo formado por um imóvel com valor atual de R$ 300.000 e um montante em dinheiro, à exceção da estratégia A, que apresenta saldo zero após 30 anos. Na simulação que fizemos, a melhor estratégia foi a D seguida da E e da B. A pior estratégia foi a A.

No entanto, como são muitas variáveis a serem analisadas, a simulação que fizemos é bastante frágil. Por exemplo, caso a taxa de valorização dos imóveis seja maior do que a taxa de retorno dos investimentos, a análise acaba sendo alterada de forma substancial, uma vez que o potencial comprador de imóvel não irá conseguir acumular recursos para comprar à vista. Por outro lado, um imóvel novo hoje será um imóvel antigo daqui a 30 anos e, certamente a valorização de imóveis mais antigos deverá ser inferior à de imóveis novos.

Outro ponto a ressaltar é que muita gente argumenta que o aluguel é um péssimo negócio, pois poderia estar usando este dinheiro para comprar um imóvel próprio. O problema deste argumento é que, ao financiar o imóvel, na verdade, você estará dando uma boa parte de seu dinheiro para o banco. Como exemplo, o valor total de juros pagos ao longo de 30 anos na estratégia A é superior a R$ 950.000 frente a um valor financiado de R$ 342.00. Por outro lado, caso tivesse alugado o imóvel B pelos mesmos 30 anos, o valor total pago ao proprietário teria sido um pouco mais de R$ 1.420.000. Como já comentamos no texto anterior sobre  comprar ou alugar um imóvel, a vantagem do aluguel é que você pode reduzir suas despesas de moradia rapidamente, bastando mudar-se para um imóvel com aluguel mais barato e eventualmente pagando uma multa.

Nos gráficos abaixo, mostramos a evolução dos valores dos imóveis e dos aluguéis em nossa simulação.

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