Morar de aluguel tem suas vantagens, mas que estão acompanhadas por algumas preocupações. Uma delas é o momento do vencimento de reajuste do valor acordado em contrato. Em tempos de inflação na casa de dois dígitos, a correção no valor do aluguel pode ser inviável e aí o que resta ao inquilino é tentar negociar com o locatário.

Nos 12 meses encerrados em setembro, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) acumulou alta de 10,25%. Esse é o indicador referência no Brasil e utilizado pelo sistema de metas de inflação, aquelas que o Banco Central tem que seguir – embora não esteja conseguindo.

Para aluguéis, no entanto, o índice mais utilizado é o Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M), que, no mesmo período, registrou alta de 24,86%. Um dos fatores que faz com que o IGP-M esteja mais elevado é que parte do índice é composta por itens mais ligados à variação do dólar.

Esse cenário de IGP-M muito mais elevado, causando desequilíbrio nos contratos de aluguel, está presente desde o ano passado. A saída indicada tem sido a substituição do índice ou mesmo a imposição de um limite máximo de reajuste.

Segundo Ana Luiza Taques, responsável pela área de direito imobiliário do escritório Siqueira Castro Advogados, não é preciso esperar o vencimento do contrato para fazer essa troca de indicador.

“Em um contrato articular, não precisa esperar pela renovação para se negociar. Em geral, o ideal é fazer isso um mês antes do reajuste anual”, diz.

Nesse caso, em um contrato de 30 meses, que é comum em aluguéis residenciais, o reajuste do valor será feito após 12 meses. Antes de a correção ser aplicada, contudo, o inquilino pode procurar o locatório para buscar uma alternativa.

Segundo Taques, o mais comum tem sido estabelecer um limite para o reajuste, como 12% ou 15%. Uma forma de não desequilibrar a situação do inquilino, para que ele continue no imóvel.

É possível também fazer a troca pelo IPCA, mas essa opção tem sido menos comum. O IPCA está sendo mais utilizado em novos contratos, mas não como novo indexador em contratos já vigentes.

E se o locatório não quiser negociar? Nesse caso, cabe ao inquilino fazer a rescisão do contrato. Ele até pode entrar com uma ação na Justiça pedindo a revisão do reajuste, mas Taques explica que, por se tratar de um acordo entre as partes, os juízes costumam não interferir.

Cyro Naufel, diretor institucional da empresa de administração imobiliária Lopes, conta que a explosão do IGP-M fez os locatórios buscarem a renegociação ao longo do ano passado.

“Não é uma camisa de força. Qualquer o índice que seja adotado, se houver um estresse, as partes podem negociar juntas “, disse.

Mas com o IGP-M de forma persistente bem acima do IPCA, o executivo conta que, em contratos novos, em especial no segmento residencial, a preferência majoritária tem sido pelo uso do IPCA.

“O IPCA está sendo mais vantajoso em contratos novos. Mas é sempre bom as partes saberem que é possível trocar o índice, de maneira definitiva ou não, ao longo do contrato”, explicou.

No caso da Quinto Andar, aplicativo de locação e venda de imóveis, desde o novembro de 2020 o IPCA tem sido a referência para os novos contratos de aluguel. Nos contratos firmados antes desse prazo, é possível, em comum acordo, fazer a migração do IGP-M para o IPCA.