Encontrar o imóvel ideal para alugar não é das tarefas mais fáceis. Além de estar bem localizado, ter as características desejadas, como metragem, número de cômodos, vagas de garagem, insolação, área de lazer e outras, o valor do aluguel deve caber dentro do orçamento familiar.

Escolhido o imóvel, vem a negociação e assinatura do contrato de aluguel. Para a assinatura do contrato de aluguel é feita uma análise prévia dos dados do futuro inquilino a partir da apresentação de alguns documentos. Abaixo estão os documentos normalmente exigidos para a assinatura do contrato de aluguel, mas que podem variar dependendo da administradora do imóvel ou do proprietário.

Documentos do locatário para aprovação do contrato de aluguel

• – CPF e RG do locatário e do cônjuge
• – Comprovante de renda com valor superior a 3 vezes o valor do aluguel (holerite dos últimos 3 meses ou uma declaração de rendimentos do contador – DECORE).
• – Comprovante do estado civil (certidão nascimento, casamento/separação)
• – Comprovante de residência (conta de telefone, luz, água)
• – Declaração de Imposto de Renda
• – Certidão Negativa de processo cível, criminal e federal, do domicílio.
• – Certidão Negativa de Protesto de Títulos do domicílio
• – Nada consta do Serasa

Além dos documentos do locatário, para a aprovação do contrato de aluguel, são exigidas garantias de pagamento, que podem ser através de um fiador, seguro fiança, ou caução (dinheiro e título de capitalização).

Caso seja apresentado um fiador, os documentos normalmente exigidos para a aprovação do contrato de aluguel são:

Documentos do fiador para aprovação do contrato de aluguel

• – Certidão atualizada do cartório de registro de imóveis, do imóvel(quitado) dado como fiança
• – CPF e RG do locatário e do cônjuge
• – Comprovante de renda com valor superior a 3 vezes o valor do aluguel (holerite dos últimos 3 meses ou uma declaração de rendimentos do contador – DECORE).
• – Comprovante do estado civil (certidão nascimento, casamento/separação)
• – Comprovante de residência (conta de telefone, luz, água)
• – Declaração de Imposto de Renda
• – Certidão Negativa de processo cível, criminal e federal, do domicílio.
• – Certidão Negativa de Protesto de Títulos do domicílio
• – Nada consta do Serasa

Toda esta burocracia é compreensível, afinal, o locador quer garantias de que o locatário irá pagar o aluguel em dia.

Aprovado o cadastro, vem a assinatura do contrato de aluguel, onde estão descritos os direitos e as obrigações do locatário e do locador. Por este motivo, antes de assinar o contrato de aluguel é importante fazer a sua leitura cuidadosa.

O Procon elaborou uma cartilha onde constam diversas informações importantes a respeito dos direitos e obrigações que constam no contrato de locação. Veja a seguir.

Ao alugar um imóvel residencial verifique se constam no contrato de aluguel as seguintes informações:

• – nome, endereço e qualificação do locador (o proprietário do imóvel) e locatário, (quem aluga o imóvel), além do fiador, se houver;
• – endereço e descrição do imóvel;
• – valor do aluguel e o índice de reajuste, que deverá ser anual (Lei 9.065/95);
• – local onde os pagamentos serão realizados;
• – tipo de garantia da locação (fiança, caução ou seguro fiança);
• – identificação das despesas que ficarão a cargo do locatário: IPTU, taxas,prêmio de seguro contra fogo;
• – destinação do imóvel, no caso residencial;
• – período de vigência do contrato;
• – termo de vistoria constando as condições do imóvel, o seu estado de conservação. Esta vistoria deve ser realizada antes da entrada no imóvel e após a saída do locatário;

O contrato poderá ser registrado em Cartório e deverá ser assinado por duas testemunhas.

Deveres do locador dispostos na Lei:

• – a entrega do imóvel em condições de uso, garantindo o seu uso pacífico;
• – responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação;
• – mostrar ao locatário o documento sobre a vistoria realizada anteriormente a sua entrada no imóvel(neste documento deve constar eventuais defeitos que o imóvel apresenta);
• – fornecer recibo detalhado das importâncias pagas pelo locatário;
• – pagar todas as taxas, impostos do imóvel que não estejam sobre a responsabilidade expressa do locatário;
• – mostrar ao locatário os comprovantes dos valores que estão sendo cobrados sobre o imóvel;
• – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

O locador(proprietário) deverá responsabilizar-se pelo pagamento de eventuais taxas de administração imobiliária e de intermediações, com a verificação da idoneidade do locatário ou fiador.

Os deveres do locatário:

• – pagar pontualmente o aluguel contratado além dos encargos legais discriminados no contrato;
• – utilizar o imóvel com zelo e com a destinação estabelecida em contrato;
• – restituir o imóvel no final da locação no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso;
• – comunicar ao locador sobre o aparecimento de qualquer dano cuja obrigação de reparar caiba a ele;
• – reparar os danos causados no imóvel;
• – não efetuar qualquer alteração no imóvel sem o consentimento prévio e expresso do locador;
• – entregar ao locador a cobrança de tributos, se constar no contrato que tal obrigação é do próprio locador, assim como os encargos condominiais (o locador é responsável pelas despesas extraordinárias de condomínio), além de qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, decorrente do imóvel locado;
• – pagar as despesas de energia elétrica, água e esgoto, gás e telefone;
• – permitir, desde que acordado previamente horário e dia, a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário(pessoa autorizada pelo locador) ou que seja examinado por terceiros quando colocado a venda;
• – cumprir a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
• – pagar o prêmio de seguro fiança;
• – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
• – As despesas ordinárias são as necessárias à administração do condomínio: salários, encargos, etc;
• – consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
• – limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
• – manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum, assim como a manutenção das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
• – manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
• – pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
• – rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
• – reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas anteriormente salvo se referentes à períodos anteriores a locação.

Se o locatário permanecer no imóvel por tempo superior ao prazo da locação e o locador não pedir a retomada, no prazo de 30 dias, o contrato passará a ter validade por prazo indeterminado, até que uma das partes se manifeste.

A revisão judicial do aluguel somente poderá ser realizada após três anos da vigência do contrato ou do último acordo realizado entre as partes.

Findo o prazo contratual caberá a “denúncia vazia”, quando o locador solicita o imóvel sem necessidade de justificativa. O locador também poderá pedir a retomada do imóvel, por meio de uma ação de despejo, quando houver atraso no pagamento do aluguel.

Se o locatário desejar desocupar o imóvel antes do prazo contratual ele deverá notificar o locador e pagar a multa estabelecida em contrato nestes casos, porém esta multa deverá ser proporcional ao tempo restante da locação. Por exemplo, em um contrato de 30 meses, se o locatário permaneceu no imóvel por um período de 20 meses, ele deverá pagar a multa, que geralmente é de 3 aluguéis, proporcional a este tempo, os 10 meses restantes.

Se houver recusa no recebimento do aluguel pelo locador, o locatário poderá efetuar o pagamento judicialmente através de depósito extra judicial ou uma ação de consignação em pagamento.

O depósito extra judicial é o depósito da quantia devida, em um estabelecimento bancário, em conta com atualização monetária. O dispositivo que trata deste procedimento estabelece que o depósito deverá ser efetuado em estabelecimento bancário oficial, onde houver. Uma vez efetuado o depósito, o credor (a quem o dinheiro é devido) será informado, por meio de carta com AR (Aviso de Recebimento) e a partir deste momento tem início o prazo de 10 dias para sua manifestação. O credor poderá aceitar o depósito levantando a quantia, não tomando qualquer providência, o que libera o devedor da obrigação do pagamento ou poderá declarar por escrito sua recusa junto ao estabelecimento bancário.

Nesta última hipótese, o devedor poderá propor, em 30 dias, uma ação de consignação em pagamento com a citação na petição inicial do depósito efetuado, que deverá ser juntado, assim como a recusa do credor. Se a ação não for proposta neste tempo o devedor poderá levantar a quantia, porém, continuando a pendência da obrigação.

Fonte: ProconSP

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