Na contramão do mercado, a Caixa Econômica Federal decidiu reduzir a taxa de juros de uma de suas linhas de financiamento imobiliário. O corte, que passa a valer nos contratos fechados a partir desta segunda-feira (28), até pode ser vantajoso ao tomador de crédito, mas só no longo prazo.

A redução foi feita na linha Poupança Caixa, em que a taxa de juros final é atrelada ao rendimento da caderneta.

Para o tomador, significa dizer que a taxa saiu de 9,30% para 9,14% ao ano. A leve diminuição, no entanto, ainda deixa esse juro bem acima do que estava sendo praticado na última mudança de taxa promovida pelo banco nessa mesma linha de financiamento, em outubro de 2021. Na ocasião, a taxa final ficava em 7,45%.

“A Caixa fez essa alteração para compensar a alta da parcela pós-fixada. A vantagem para o tomador é que, como a poupança já está pagando a remuneração máxima, ele não terá surpresas”, opina Alberto Ajzental, coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da Fundação Getúlio Vargas (FGV).

A instituição financeira informou, em nota, que a definição das taxas de juros é feita com as condiçoes de mercado e da conjuntura econômica. “A Caica esclarece que a definição das taxas de juros se baseia na análise da associação de fatores mercadológicos e conjunturais dentro das regras prudenciais de definição das condições do crédito, variando de acordo com o perfil de relacionamento do cliente com o banco.”

Composição da fórmula

Essa linha tem duas componentes na formação da taxa final. Uma equivale a uma parcela prefixada e a outra é a remuneração da poupança (essa é variável, mas limitada a 6,17% ao ano mais a variação da TR).

Com a mudança, que começará a valer a partir do dia 28 de março, essa linha irá cobrar a partir de TR (taxa referencial, que está próxima a zero) + 2,80% ao ano, valor somado aos 6,17% ao ano que a poupança está pagando.

O anúncio de redução de taxas pode passar ao tomador de crédito a falsa impressão de que os juros para a compra da casa própria estão mais baratos, o que não é verdade.

Em outubro, a Caixa já havia promovido uma redução na componente prefixada dessa linha de crédito, quando foi reduzida para 2,95% ao ano. No entanto, naquela ocasião, a remuneração da poupança era de 6,75% ao ano, o que fazia com que a taxa final ao tomador ficasse em 7,45%.

Esse salto está atrelado ao aumento da taxa Selic, atualmente em 11,75% ao ano, que afeta a remuneração da caderneta de poupança e, consequentemente, o que esses mutuários vão pagar de prestação.

Quando a taxa básica está acima de 8,5%, todos os depósitos são remunerados a 6,17% ao ano mais a variação da TR. Quando a Selic está abaixo desse patamar, a remuneração da caderneta é de 70% da Selic.

Apesar dessa componente pós-fixada, Ajzental considera que essa linha pode ser vantajosa ao tomador de crédito, já que ele vai assumir a dívida em um momento que a taxa estará em seu máximo e, quando a Selic começar a cair, vai ser beneficiado por um alívio nas prestações.

A queda da taxa Selic para um nível inferior a 8,5% ao ano não deve acontecer no curto prazo, mas os contratos de financiamento imobiliário são, em geral, de longa duração, acima de 20 ou 30 anos.

“Já o financiamento atrelado ao IPCA não é legal. Não tem um teto. Uma outra opção é o contrato tradicional, de taxa pré mais a variação da TR, que está perto de zero”, explica.

Mudança de indexador

O custo maior do financiamento imobiliário também se reflete nos dados do Banco Central (BC). A taxa média em janeiro (último dado disponível) para o crédito imobiliário feito com recursos direcionados era de 9,4% ao ano para pessoas físicas, alta de 2,4 pontos percentuais em 12 meses, o que mostra o encarecimento do custo do dinheiro para quem quer comprar a casa própria.

Para o mutuário que tem o contrato atrelado ao IPCA, que passou dos 10% em 2021 e deverá continuar em um patamar elevado neste ano, a saída é negociar a troca do indexador.

Daniele Akamine, sócia do Akimini Advogados, afirma que essa negociação pode ser feita diretamente com o banco em que o crédito foi contratado ou o mutuário pode procurar uma outra instituição financeira, fazendo a portabilidade do crédito.

“Ir para um contrato mais tradicional vai dar maior estabilidade ao mutuário, que não fica atrelado a um índice de preços, que faz com que a parcela fique exposta a uma variação maior”, diz.

Para aqueles que por algum motivo não conseguirem realizar a troca de indexador, a sugestão da advogada é aderir aos programas de suspensão do pagamento de parcela oferecido por alguns bancos. No entanto, o mutuário deve estar ciente que os juros e valores não pagos durante a suspensão serão adicionados ao restante do contrato.

“Essa é uma alternativa para quem precisa de um fôlego para ajustar as contas, mas o melhor é alterar a forma de reajuste do contrato”, afirma.