Há um pensamento bastante popular que prega a ideia de que financiar a compra de uma casa é melhor do que pagar aluguel. O argumento por trás disto é que o pagamento das prestações da casa equivale a um investimento, já que se está adquirindo um bem que tenderá a se valorizar. Por este mesmo raciocínio, o pagamento de aluguel equivale a jogar dinheiro fora, pois trata-se de um gasto que não traz retorno.

O grande erro deste “senso comum” é que, ao tomar um financiamento, você está “alugando” um dinheiro. E como todos já ouviram falar, temos um dos aluguéis de dinheiro mais caros do mundo.

O que queremos mostrar aqui é que o senso comum comentado acima pode ser bastante prejudicial ao seu bolso. Em muitos casos, alugar um imóvel pode ser a melhor escolha. Para se ter uma idéia em termos financeiros, iremos usar um caso no qual uma pessoa pretende financiar um imóvel no valor de R$ 200.000, sendo que possui em mãos R$ 50.000. Pesquisando entre os bancos, ela viu que era possível pagar o financiamento em 30 anos a uma taxa de juros prefixada nominal de 12,28% ao ano.

Bom, como ela tem R$ 50.000 em mãos, será preciso financiar apenas R$ 150.000, certo? Errado! Ao comprar um imóvel (por exemplo, em São Paulo) há que se pagar ainda:
– despesas com certidões (cerca de R$ 1.000);
– imposto de transmissão de bens inter-vivos (ITBI, cerca de R$ 6.000 para um imóvel de R$ 200.000);
– o registro do imóvel (em torno de R$ 2.000);
– a tarifa de avaliação de garantia a ser paga ao banco por conta do financiamento, cujo valor gira em torno de R$ 900.

Com todas estas despesas adicionais, será preciso financiar quase R$ 160.000, na verdade. No aluguel, estas despesas simplesmente não existiriam.

Para “iluminar” um pouco a discussão, vamos a alguns cálculos. Supondo que você não tome o financiamento e opte pelo aluguel, seria possível investir os seguintes valores:
–  os R$ 50.000 iniciais que você já possui;
–  a diferença entre o valor do aluguel e o da prestação do financiamento.

Esse dinheiro investido irá acumular rendimentos através de juros compostos, até um momento em que seria possível comprar a casa com estas economias.

Como variáveis de cálculo, temos:
– a taxa de juros de investimento (líquido de impostos);
– a valorização do imóvel;
– o valor do aluguel, que costuma ser em torno de 0,5% do valor do imóvel, mas pode ser consideravelmente maior ou menor do que isto, dependendo do padrão de moradia, localização geográfica, relação entre oferta e demanda etc;
– a taxa de reajuste do aluguel, o qual costuma ser corrigido pelo IGP-M.

Para entender melhor os dados da tabela seguinte, vamos a uma rápida explicação:

Observando o cenário 1 (bastante similar ao momento atual), você consegue obter uma taxa de retorno de 9% ao ano (já descontado o imposto de renda) em seu investimento financeiro e o imóvel que você pretende comprar valoriza 4,5% anualmente. Além disso, seu gasto mensal com aluguel é de R$ 1.000 e o reajuste anual do mesmo é de 4,5%. Caso este cenário se confirme, você deverá conseguir comprar o imóvel à vista em 210 meses, mesmo pagando aluguel e economizando a cada mês a diferença entre as parcelas do financiamento que você teria feito e o valor deste aluguel. Já no cenário 4, o valor do aluguel está caro demais, o que inviabiliza a compra à vista do imóvel em um momento futuro. Esta situação se repete no cenário 5, só que desta vez, o problema é a baixa taxa de retorno do investimento em relação à valorização do imóvel e ao reajuste do aluguel.

Observando os resultados de cada cenário, podemos ver que não há como ter certeza se, do ponto de vista financeiro, é melhor pagar aluguel ou financiar o imóvel. É impossível prever o que poderá acontecer no decorrer de 30 anos. Mesmo que você consiga obter um aluguel bastante baixo e um bom retorno em seus investimentos (e estas são as variáveis que você consegue ter algum controle), isto não lhe garante que o aluguel será a melhor opção. Por outro lado, também não há como saber se a tendência de valorização dos imóveis que vem ocorrendo nos últimos anos irá se manter nos próximos, o que poderia justificar o financiamento como a melhor opção.

Podemos também analisar a questão sob uma ótica não-financeira e talvez fique mais claro qual será a melhor opção. A maioria das pessoas tende a ter uma visão otimista e acaba acreditando que a situação será melhor no futuro. No entanto, você pode imaginar o que aconteceria caso o país entrasse em recessão e você perdesse o emprego (ou então se sua renda caísse abruptamente)? Por outro lado, como seria se o país continuasse com um forte crescimento econômico e seus rendimentos aumentassem consideravelmente?

No quadro seguinte, colocamos algumas vantagens e desvantagens para cada uma das estratégias sob estes dois cenários. Ambos os cenários poderão ocorrer em um período de 30 anos. No entanto, o que merece reflexão é que, tendo optado em fazer um financiamento e ocorrendo um cenário de recessão, o sonho da casa própria pode virar um terrível pesadelo, como vimos recentemente acontecer com muitas famílias norte-americanas. Em muitos casos, o investimento feito pela família no imóvel acabou se perdendo, pois o valor do mesmo na crise era menor do que o valor da dívida, mesmo tendo pago muitas prestações.

A compra da casa própria é uma grande conquista, mas é preciso ter uma boa dose de reflexão e planejamento para que não vire um pesadelo!