Se você comprou ou vendeu um imóvel ou tinha uma propriedade financiada em 2021, é necessário declarar esse bem à Receita Federal no Imposto de Renda de 2022.

A Receita Federal publicou uma instrução normativa, em 17 de março, que concede a isenção do imposto sobre ganho de capital com a venda de propriedade para os contribuintes que usarem os recursos para comprar um novo imóvel ou pagar um financiamento imobiliário.

Mas como essa regra tem validade apenas a partir da data da publicação da normativa, em março deste ano, deve abranger, na prática, as declarações do Imposto de Renda a serem entregues em 2023, já que a declaração de 2022 vale para as transações realizadas em 2021.

Na venda de imóveis com lucro incide uma tributação, cuja alíquota varia de 15% a 22% sobre o ganho de capital, conforme a tabela abaixo. Por exemplo, se o contribuinte adquiriu um imóvel por R$ 400 mil e vendeu-o por R$ 700 mil, teve um lucro de R$ 300 mil e pagará uma alíquota de 15% sobre o ganho de capital.

Antes da nova normativa, a Receita Federal permitia a isenção da tributação se o contribuinte vendesse um imóvel e comprasse outro em um prazo de até 180 dias. Ele não tinha a isenção se usasse o dinheiro da venda para quitar um financiamento imobiliário já existente.

Agora, com a nova normativa, o contribuinte que usar o lucro obtido com a venda de um imóvel para comprar uma nova propriedade residencial ou quitar um financiamento imobiliário pré-existente no prazo até 180 dias da venda, terá o direito à  isenção da tributação sobre o ganho de capital, explica Clarissa Machado, sócia do e líder da área tributária do escritório Trench Rossi Watanabe.

Esse benefício, no entanto, só pode ser utilizado uma vez a cada cinco anos e desde que todo o lucro obtido com a venda do antigo imóvel seja usado para pagar o novo imóvel ou o financiamento imobiliário. Caso contrário, será necessário recolher imposto sobre a diferença, explica Machado.

Machado esclarece, no entanto, que a isenção só é permitida para a quitação de financiamento imobiliário voltado para compra de um novo imóvel residencial, e não é aplicada para linhas como home equity, que usam os imóveis como garantia.

Como declarar imóvel no Imposto de Renda

Quem comprou um apartamento em 2021 ou tinha o bem em 31/12/2021 deverá declarar o imóvel no Imposto de Renda em 2022.

Segundo as regras da Receita Federal, contribuintes que possuem imóvel cujo valor ultrapasse R$ 300 mil ou tenham recebido rendimentos superiores a R$ 28.559,70 precisam declarar o bem na Declaração de Ajuste Anual de 2022.

Para realizar a declaração basta incluir a informação na parte “Bens e Direitos”, com o código específico, sendo “11” para apartamento, “12” para casa e “13” para terreno.

A advogada Flavia Gerola, associada da área tributária do escritório Trench Rossi Watanabe, afirma que o contribuinte deve informar o valor de custo – o que foi pago na compra, que consta na escritura do imóvel.

Se o valor de mercado do imóvel subiu, o contribuinte não precisa atualizar na declaração de Imposto de Renda, mas ele pagará imposto sobre o ganho de capital caso venda a propriedade, diz Gerola.

No caso de reformas, Machado explica que o contribuinte pode ajustar o valor do imóvel, mas isso dependerá das mudanças que foram feitas. “Se houve ampliação da construção e ela foi averbada, o contribuinte pode aumentar o valor de custo do imóvel na declaração do Imposto de Renda”, diz.

No campo “Discriminação”, o contribuinte  deve informar a data e o valor gasto na realização da reforma.

Assim, no campo “Situação em 31/12/2020”, ele  deve lançar o valor de aquisição ou a quantia total já paga pelo imóvel até a data, caso o imóvel seja financiado. Na coluna 31/12/2021 basta somar ao valor declarado anteriormente as benfeitorias realizadas até a data mais os valores pagos pelas prestações durante 2021, no caso de financiamentos.

Se o imóvel foi adquirido antes de 1988, o contribuinte deve usar o código 17  “Benfeitorias”.

Para quem adquiriu um novo imóvel, deve informar no campo “Discriminação” se a propriedade foi comprada ou recebida como herança, juntamente com a data da compra ou doação e o CNPJ ou CPF do vendedor ou doador. Também deve ser informada a Inscrição Municipal (IPTU), o endereço, a área total do bem, a matrícula e em qual cartório o imóvel foi registrado.

Se o imóvel for financiado, o contribuinte deve informar no campo “Discriminação” o valor do financiamento, o número de parcelas, o saldo quitado e o banco que concedeu o empréstimo, bem como o CNPJ da instituição financeira. Se usou recursos do FGTS, informar o valor sacado.

No campo “Situação em 31/12/2020” o contribuinte deve informar o valor já pago no ano anterior ou deixar zerado no caso da aquisição ter sido realizada em 2021 . Já no campo “Situação em 31/12/2021”, o contribuinte deve informar o valor das parcelas pagas em 2021. O valor deve considerar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o valor de comissão imobiliária e os juros do financiamento (algo que muitas pessoas não fazem).

Se o contribuinte usou o FGTS para comprar o imóvel, deve informar o valor sacado na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Depois deve clicar em “Novo”, e selecionar “Tipo do Rendimento” . Use o “código 04”. Informar o beneficiário, no caso o titular do FGTS, o CNPJ deve ser o da Caixa Econômica Federal (00.360.305/0001-04) e apresentar o valor do saque.

Imóveis de propriedade de casais ou sócios pelo regime de separação total de bens devem ser declarados por todos os proprietários do bem, com cada um informando sua participação.

Se o casamento for em regime de comunhão total de bens ou parcial e o imóvel foi adquirido após o matrimônio, apenas um integrante do casal deve reportar o bem.

Como declarar venda de imóvel

O contribuinte que vendeu um imóvel em 2021 deve, antes de realizar sua declaração, preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCap), disponível no site da Receita Federal.

Para importar os dados do GCap na declaração do Imposto de Renda, ele deve clicar no campo “Importações” e selecionar  “Ganhos de capital 2021” . A inclusão é automática.

Caso a venda se enquadre como isenta de Imposto de Renda, o valor será transferido – também de forma automática – para a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Além do preenchimento dos dados no GCap, o contribuinte também deve excluir o imóvel da sua ficha “Bens e Direitos”. No campo “Situação em 31/12/2020”, basta repetir o valor do imóvel que havia sido informado na declaração do ano anterior e deixar zerado o campo “Situação em 31/12/2021”.

No campo  “Discriminação”, informar os dados da venda do imóvel, incluindo o nome, CPF ou CNPJ do comprador e o valor pelo qual o imóvel foi vendido.

Se o contribuinte tinha apenas um imóvel e o valor da venda ficou abaixo de R$ 440 mil,  não há incidência do imposto mesmo que haja ganho de capital.

O ganho de capital com a venda do imóvel também é isento caso ele tenha sido adquirido até 1969.

Para imóveis adquiridos após essa data, existe um percentual progressivo de desconto. Ou seja, quanto mais antigo o imóvel, menor o imposto que o contribuinte irá pagar, de acordo com a alíquota de contribuição que varia de 15% a 22%.

No caso da venda de imóvel financiado, o contribuinte deve apurar se teve lucro na transação, considerando o total do valor já pago e o total recebido com a venda, e informar o ganho de capital no GCap.

Assim como no caso da venda de imóvel por duas ou mais pessoas, os valores de venda devem ser declarados de acordo com a participação de cada proprietário.

Como declarar herança e doação de imóveis

O recebimento de um imóvel em doação ou herança é isento de Imposto de Renda, mas pode estar sujeito a um tributo estadual chamado Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD). Cada Estado adota diferentes alíquotas e faixas de isenção.

Quem recebeu um imóvel em 2021 deve informá-lo na ficha de “Bens e Direitos” como se o tivesse comprado à vista. É preciso informar a localização e valor do bem, o nome e o CPF do doador e convém informar também que o ITCMD foi pago.

O campo “Situação em 31/12/2020” deve ficar zerado e no campo “Situação em 31/12/2021” deve ser informado o valor do bem doado.

No campo “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” é necessário informar o valor do imóvel recebido com o “código 14 – Transferências patrimoniais – doações e heranças”. É preciso discriminar o número do CPF e nome completo do doador.

No caso de herança, é a mesma coisa: o bem herdado deve ser declarado na aba “Bens e Direitos”. A herança precisa ser declarada também na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis com o código 14 – Transferências patrimoniais – doações e heranças”.

Se a declaração do bem herdado for feita por valor superior ao reportado na declaração do proprietário anterior será configurado um ganho de capital e incidirá a tributação nos casos em que ela se aplica.