Para quem pensa em construir a própria casa a compra do lote é um dos passos mais importantes. Analisar a localização, o potencial construtivo, a topografia, a vizinhança, a infra estrutura e a regularidade do loteamento, são apenas alguns dos pontos que devem ser observados antes de fechar um contrato de compra e venda.
Os problemas com a compra de lote não são tão raros de acontecer, para evitar dores de cabeça com a compra de lote, veja as principais dúvidas respondidas pelo Procon/SP sobre a compra de lote.

Qual a lei que regula o parcelamento do solo urbano?
A Lei que regula o parcelamento do solo urbano é 6.766, de 19 de Dezembro de 1979, que sofreu algumas alterações trazidas pela Lei 9.785, de 29 de Janeiro de 1999.

Existem normas complementares relativas ao parcelamento do solo?
Sim. Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto na lei às peculiaridades regionais e locais.

Os loteamentos aprovados, deverão ser abastecidos de água potável, energia elétrica e esgoto?
Sim. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou parcelamento, se forem observadas as disposições legais.

A Lei 9.785/99 define como lote, o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos da zona que se situe. Consideram-se infra-estrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não.

Qual é a área mínima do lote?
A lei determina que os lotes deverão ter área mínima de 125 (cento e vinte e cinco) metros quadrados e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislação, estadual ou municipal, determinar maiores exigências ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica.

Qual o cuidado antes de adquirir um lote?
O consumidor, antes de adquirir um lote, deverá visitar o local para certificar-se que o mesmo está bem localizado, em espaço que atenda as expectativas (inclusive de construção), evitando assim áreas alagadiças, aclives (subidas) e declives (buracos), bem como analisar as obras de infra-estrutura.

Onde devo ir e o que verificar quanto a regularidade do loteamento?
Antes de dar qualquer sinal ou reserva, o consumidor deverá verificar na Prefeitura Municipal:

Se o loteamento está devidamente aprovado;
Se está localizado em área de manancial ou área de proteção ambiental;
Se não há qualquer restrição quanto a construção.

No Cartório de Registro de Imóveis correspondente:

Se o loteamento está registrado de acordo com a aprovação da Prefeitura do Município;
Requisitar certidão de propriedade e negativa de ônus e alienação, para observar se o proprietário que consta no Cartório é o mesmo que está vendendo o lote e se o lote está regular.

O vendedor deverá ser identificado?
Sim. Verifique o nome do corretor ou da imobiliária e se eles possuem registro no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).

Os panfletos de publicidade devem ser guardados após ser concretizada a compra?
Sim. É importante guardar todos os prospectos publicitários do loteamento, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa.

Esses documentos passam a integrar o contrato.

Quais os direitos do consumidor, quando o fornecedor não der cumprimento à oferta?
O Código de Defesa do Consumidor determina que, se o fornecedor recusar o cumprimento à oferta, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:

Exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;
Aceitar outro produto equivalente;
Rescindir o contrato, com o direito à restituição de quantia antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.

Quais os cuidados ao assinar o Contrato de Compra e Venda?
Alguns cuidados devem ser observados antes de assinar o Contrato de Compra e Venda. São eles:

Somente realize o negócio com a intermediação de um corretor de imóveis devidamente inscrito no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis);
Analise todas as cláusulas do contrato e caso haja dúvidas, procure a orientação de um órgão de proteção e defesa do consumidor ou de um advogado especializado;
O contrato deve ter a qualificação e endereço das partes, nome e localização do loteamento, número e data do registro, descrição, confrontações, áreas e demais características do terreno, preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento, taxas de juros de financiamento e de mora, a quem cabe o pagamento de impostos e taxas do terreno e a forma de acerto caso haja diferença na metragem do imóvel;
Exija o Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas;
Após a assinatura pelas partes e testemunhas, registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, para a efetiva garantia do negócio.

Ao comprar um lote através de crédito ou financiamento, o que deve constar no contrato?
O fornecedor deverá, entre outros requisitos, informar prévia e adequadamente sobre:

Preço do produto em moeda corrente nacional;
Montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;
Acréscimos legalmente previstos;
Número e periodicidade das prestações;
Soma do total a pagar, com e sem financiamento.

O que é assegurado ao consumidor quando ocorrer a liquidação antecipada das parcelas?
É assegurado, segundo o Código de Defesa do Consumidor, artigo 52, § 2º, a redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

Quais as providências que deverão ser tomadas ao término do pagamento do lote?
Ao concluir os pagamentos, providencie a escritura definitiva, que deverá ser lavrada no Tabelionato de Notas, munido de todos os documentos pessoais do comprador, respectiva prova de quitação, contrato, etc.

Em seguida, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel.

Após estas providências, peça por escrito na Prefeitura a alteração do Imposto Territorial Urbano (IPTU) para seu nome e endereço.

O que poderá ser cobrado do adquirente na falta de pagamento da prestação?
Poderá ser cobrado do consumidor inadimplente a correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que contratualmente estabelecidos entre as partes.

Qual a multa moratória permitida no caso de compra através de crédito ou financiamento?
As multas de mora decorrentes de atraso no pagamento não poderão ser superiores a dois por cento (2%) do valor da prestação.

No caso de cancelamento do contrato e retomada do lote há perda total das prestações pagas?
Não. Ainda que nos contratos de compra e venda de lotes mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, esteja prevista a perda total das prestações em razão do inadimplemento, entendemos que é possível questionar a cláusula contratual tendo em vista sua abusividade.