A Receita Federal publicou uma instrução normativa, em 17 de março, que concede a isenção do imposto sobre ganho de capital com a venda de propriedade para os contribuintes que usarem os recursos para comprar um novo imóvel ou pagar um financiamento imobiliário.

Mas como essa regra tem validade apenas a partir da data da publicação da normativa, em março deste ano, deve abranger, na prática, as declarações do Imposto de Renda a serem entregues em 2023, já que a declaração de 2022 vale para as transações realizadas em 2021.

Na venda de imóveis com lucro incide uma tributação, cuja alíquota varia de 15% a 22% sobre o ganho de capital, conforme a tabela abaixo. Por exemplo, se o contribuinte adquiriu um imóvel por R$ 400 mil e vendeu-o por R$ 700 mil, teve um lucro de R$ 300 mil e pagará uma alíquota de 15% sobre o ganho de capital.

Antes da nova normativa, a Receita Federal permitia a isenção da tributação se o contribuinte vendesse um imóvel e comprasse outro em um prazo de até 180 dias. Ele não tinha a isenção se usasse o dinheiro da venda para quitar um financiamento imobiliário já existente.

Agora, com a nova normativa, o contribuinte que usar o lucro obtido com a venda de um imóvel para comprar uma nova propriedade residencial ou quitar um financiamento imobiliário pré-existente no prazo até 180 dias da venda, terá o direito à  isenção da tributação sobre o ganho de capital, explica Clarissa Machado, sócia do e líder da área tributária do escritório Trench Rossi Watanabe.

Esse benefício, no entanto, só pode ser utilizado uma vez a cada cinco anos e desde que todo o lucro obtido com a venda do antigo imóvel seja usado para pagar o novo imóvel ou o financiamento imobiliário. Caso contrário, será necessário recolher imposto sobre a diferença, explica Machado.

Machado esclarece, no entanto, que a isenção só é permitida para a quitação de financiamento imobiliário voltado para compra de um novo imóvel residencial, e não é aplicada para linhas como home equity, que usam os imóveis como garantia.

Como declarar imóvel no Imposto de Renda

Quem comprou um apartamento em 2021 ou tinha o bem em 31/12/2021 deverá declarar o imóvel no Imposto de Renda em 2022.

Segundo as regras da Receita Federal, contribuintes que possuem imóvel cujo valor ultrapasse R$ 300 mil ou tenham recebido rendimentos superiores a R$ 28.559,70 precisam declarar o bem na Declaração de Ajuste Anual de 2022.

Para realizar a declaração basta incluir a informação na parte “Bens e Direitos”, com o código específico, sendo “11” para apartamento, “12” para casa e “13” para terreno.

A advogada Flavia Gerola, associada da área tributária do escritório Trench Rossi Watanabe, afirma que o contribuinte deve informar o valor de custo – o que foi pago na compra, que consta na escritura do imóvel.

Se o valor de mercado do imóvel subiu, o contribuinte não precisa atualizar na declaração de Imposto de Renda, mas ele pagará imposto sobre o ganho de capital caso venda a propriedade, diz Gerola.

No caso de reformas, Machado explica que o contribuinte pode ajustar o valor do imóvel, mas isso dependerá das mudanças que foram feitas. “Se houve ampliação da construção e ela foi averbada, o contribuinte pode aumentar o valor de custo do imóvel na declaração do Imposto de Renda”, diz.

No campo “Discriminação”, o contribuinte  deve informar a data e o valor gasto na realização da reforma.

Assim, no campo “Situação em 31/12/2020”, ele  deve lançar o valor de aquisição ou a quantia total já paga pelo imóvel até a data, caso o imóvel seja financiado. Na coluna 31/12/2021 basta somar ao valor declarado anteriormente as benfeitorias realizadas até a data mais os valores pagos pelas prestações durante 2021, no caso de financiamentos.

Se o imóvel foi adquirido antes de 1988, o contribuinte deve usar o código 17  “Benfeitorias”.

Para quem adquiriu um novo imóvel, deve informar no campo “Discriminação” se a propriedade foi comprada ou recebida como herança, juntamente com a data da compra ou doação e o CNPJ ou CPF do vendedor ou doador. Também deve ser informada a Inscrição Municipal (IPTU), o endereço, a área total do bem, a matrícula e em qual cartório o imóvel foi registrado.

Se o imóvel for financiado, o contribuinte deve informar no campo “Discriminação” o valor do financiamento, o número de parcelas, o saldo quitado e o banco que concedeu o empréstimo, bem como o CNPJ da instituição financeira. Se usou recursos do FGTS, informar o valor sacado.

No campo “Situação em 31/12/2020” o contribuinte deve informar o valor já pago no ano anterior ou deixar zerado no caso da aquisição ter sido realizada em 2021 . Já no campo “Situação em 31/12/2021”, o contribuinte deve informar o valor das parcelas pagas em 2021. O valor deve considerar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o valor de comissão imobiliária e os juros do financiamento (algo que muitas pessoas não fazem).

Se o contribuinte usou o FGTS para comprar o imóvel, deve informar o valor sacado na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Depois deve clicar em “Novo”, e selecionar “Tipo do Rendimento” . Use o “código 04”. Informar o beneficiário, no caso o titular do FGTS, o CNPJ deve ser o da Caixa Econômica Federal (00.360.305/0001-04) e apresentar o valor do saque.

Imóveis de propriedade de casais ou sócios pelo regime de separação total de bens devem ser declarados por todos os proprietários do bem, com cada um informando sua participação.

Se o casamento for em regime de comunhão total de bens ou parcial e o imóvel foi adquirido após o matrimônio, apenas um integrante do casal deve reportar o bem.

Como declarar venda de imóvel

O contribuinte que vendeu um imóvel em 2021 deve, antes de realizar sua declaração, preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCap), disponível no site da Receita Federal.

Para importar os dados do GCap na declaração do Imposto de Renda, ele deve clicar no campo “Importações” e selecionar  “Ganhos de capital 2021” . A inclusão é automática.

Caso a venda se enquadre como isenta de Imposto de Renda, o valor será transferido – também de forma automática – para a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Além do preenchimento dos dados no GCap, o contribuinte também deve excluir o imóvel da sua ficha “Bens e Direitos”. No campo “Situação em 31/12/2020”, basta repetir o valor do imóvel que havia sido informado na declaração do ano anterior e deixar zerado o campo “Situação em 31/12/2021”.

No campo  “Discriminação”, informar os dados da venda do imóvel, incluindo o nome, CPF ou CNPJ do comprador e o valor pelo qual o imóvel foi vendido.

Se o contribuinte tinha apenas um imóvel e o valor da venda ficou abaixo de R$ 440 mil,  não há incidência do imposto mesmo que haja ganho de capital.

O ganho de capital com a venda do imóvel também é isento caso ele tenha sido adquirido até 1969.

Para imóveis adquiridos após essa data, existe um percentual progressivo de desconto. Ou seja, quanto mais antigo o imóvel, menor o imposto que o contribuinte irá pagar, de acordo com a alíquota de contribuição que varia de 15% a 22%.

No caso da venda de imóvel financiado, o contribuinte deve apurar se teve lucro na transação, considerando o total do valor já pago e o total recebido com a venda, e informar o ganho de capital no GCap.

Assim como no caso da venda de imóvel por duas ou mais pessoas, os valores de venda devem ser declarados de acordo com a participação de cada proprietário.

Como declarar herança e doação de imóveis

O recebimento de um imóvel em doação ou herança é isento de Imposto de Renda, mas pode estar sujeito a um tributo estadual chamado Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD). Cada Estado adota diferentes alíquotas e faixas de isenção.

Quem recebeu um imóvel em 2021 deve informá-lo na ficha de “Bens e Direitos” como se o tivesse comprado à vista. É preciso informar a localização e valor do bem, o nome e o CPF do doador e convém informar também que o ITCMD foi pago.

O campo “Situação em 31/12/2020” deve ficar zerado e no campo “Situação em 31/12/2021” deve ser informado o valor do bem doado.

No campo “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” é necessário informar o valor do imóvel recebido com o “código 14 – Transferências patrimoniais – doações e heranças”. É preciso discriminar o número do CPF e nome completo do doador.

No caso de herança, é a mesma coisa: o bem herdado deve ser declarado na aba “Bens e Direitos”. A herança precisa ser declarada também na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis com o código 14 – Transferências patrimoniais – doações e heranças”.

Se a declaração do bem herdado for feita por valor superior ao reportado na declaração do proprietário anterior será configurado um ganho de capital e incidirá a tributação nos casos em que ela se aplica.

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Resposta:

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Ambos somos aposentados, mas eu ainda tenho um pequeno emprego e o nossa renda total é de R$2.000. Não seria ruim se não tivéssemos que pagar condomínio e taxas (média de R$600), o plano de saúde e despesas com luz, telefone e alimentação.

Temos uma casinha em Maricá que não tem muito valor. Gostaria de ouvir o seu parecer sobre o que fazer. Alugar o apartamento? Morar em Maricá? (L.C.)

Resposta:

Temos as alternativas:

1) Continuar como está:

Vantagem: mantem o emprego e o salário.

Desvantagem: risco de perder o emprego e não conseguir mais pagar as contas;

2) Morar em Maricá e alugar o apartamento:

Vantagens: diminui as despesas em R$ 600 e passa a receber aluguel (R$ 1.000 por mês, mas é necessário pesquisas para confirmar o valor).

Desvantagens: perde o emprego e o salário, e corre o risco de ver as despesas aumentarem e ficar sem a renda do aluguel, caso o inquilino fique inadimplente. Há ainda custos de manutenção e comissão da imobiliária que intermediar o aluguel;

3) Morar em Maricá, vender o apartamento e investir o dinheiro:

Vantagens: diminui as despesas em R$ 600, recebe ao menos R$ 1.000 por mês de juros (em investimentos de baixíssimo risco) e sem o risco de inadimplência.

Desvantagens: perde o emprego e o salário; se empolga com o dinheiro na conta e passa a gastar mais, com o risco do dinheiro da venda acabar rápido.
Se vocês são pessoas realmente disciplinadas, eu diria que a alternativa 3 é a mais indicada, pois apresenta menos riscos. Se conseguirem um emprego em Maricá, melhor ainda: faz bem para o bolso e faz bem à mente!

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O grande erro deste “senso comum” é que, ao tomar um financiamento, você está “alugando” um dinheiro. E como todos já ouviram falar, temos um dos aluguéis de dinheiro mais caros do mundo.

O que queremos mostrar aqui é que o senso comum comentado acima pode ser bastante prejudicial ao seu bolso. Em muitos casos, alugar um imóvel pode ser a melhor escolha. Para se ter uma idéia em termos financeiros, iremos usar um caso no qual uma pessoa pretende financiar um imóvel no valor de R$ 200.000, sendo que possui em mãos R$ 50.000. Pesquisando entre os bancos, ela viu que era possível pagar o financiamento em 30 anos a uma taxa de juros prefixada nominal de 12,28% ao ano.

Bom, como ela tem R$ 50.000 em mãos, será preciso financiar apenas R$ 150.000, certo? Errado! Ao comprar um imóvel (por exemplo, em São Paulo) há que se pagar ainda:
– despesas com certidões (cerca de R$ 1.000);
– imposto de transmissão de bens inter-vivos (ITBI, cerca de R$ 6.000 para um imóvel de R$ 200.000);
– o registro do imóvel (em torno de R$ 2.000);
– a tarifa de avaliação de garantia a ser paga ao banco por conta do financiamento, cujo valor gira em torno de R$ 900.

Com todas estas despesas adicionais, será preciso financiar quase R$ 160.000, na verdade. No aluguel, estas despesas simplesmente não existiriam.

Para “iluminar” um pouco a discussão, vamos a alguns cálculos. Supondo que você não tome o financiamento e opte pelo aluguel, seria possível investir os seguintes valores:
–  os R$ 50.000 iniciais que você já possui;
–  a diferença entre o valor do aluguel e o da prestação do financiamento.

Esse dinheiro investido irá acumular rendimentos através de juros compostos, até um momento em que seria possível comprar a casa com estas economias.

Como variáveis de cálculo, temos:
– a taxa de juros de investimento (líquido de impostos);
– a valorização do imóvel;
– o valor do aluguel, que costuma ser em torno de 0,5% do valor do imóvel, mas pode ser consideravelmente maior ou menor do que isto, dependendo do padrão de moradia, localização geográfica, relação entre oferta e demanda etc;
– a taxa de reajuste do aluguel, o qual costuma ser corrigido pelo IGP-M.

Para entender melhor os dados da tabela seguinte, vamos a uma rápida explicação:

Observando o cenário 1 (bastante similar ao momento atual), você consegue obter uma taxa de retorno de 9% ao ano (já descontado o imposto de renda) em seu investimento financeiro e o imóvel que você pretende comprar valoriza 4,5% anualmente. Além disso, seu gasto mensal com aluguel é de R$ 1.000 e o reajuste anual do mesmo é de 4,5%. Caso este cenário se confirme, você deverá conseguir comprar o imóvel à vista em 210 meses, mesmo pagando aluguel e economizando a cada mês a diferença entre as parcelas do financiamento que você teria feito e o valor deste aluguel. Já no cenário 4, o valor do aluguel está caro demais, o que inviabiliza a compra à vista do imóvel em um momento futuro. Esta situação se repete no cenário 5, só que desta vez, o problema é a baixa taxa de retorno do investimento em relação à valorização do imóvel e ao reajuste do aluguel.

Observando os resultados de cada cenário, podemos ver que não há como ter certeza se, do ponto de vista financeiro, é melhor pagar aluguel ou financiar o imóvel. É impossível prever o que poderá acontecer no decorrer de 30 anos. Mesmo que você consiga obter um aluguel bastante baixo e um bom retorno em seus investimentos (e estas são as variáveis que você consegue ter algum controle), isto não lhe garante que o aluguel será a melhor opção. Por outro lado, também não há como saber se a tendência de valorização dos imóveis que vem ocorrendo nos últimos anos irá se manter nos próximos, o que poderia justificar o financiamento como a melhor opção.

Podemos também analisar a questão sob uma ótica não-financeira e talvez fique mais claro qual será a melhor opção. A maioria das pessoas tende a ter uma visão otimista e acaba acreditando que a situação será melhor no futuro. No entanto, você pode imaginar o que aconteceria caso o país entrasse em recessão e você perdesse o emprego (ou então se sua renda caísse abruptamente)? Por outro lado, como seria se o país continuasse com um forte crescimento econômico e seus rendimentos aumentassem consideravelmente?

No quadro seguinte, colocamos algumas vantagens e desvantagens para cada uma das estratégias sob estes dois cenários. Ambos os cenários poderão ocorrer em um período de 30 anos. No entanto, o que merece reflexão é que, tendo optado em fazer um financiamento e ocorrendo um cenário de recessão, o sonho da casa própria pode virar um terrível pesadelo, como vimos recentemente acontecer com muitas famílias norte-americanas. Em muitos casos, o investimento feito pela família no imóvel acabou se perdendo, pois o valor do mesmo na crise era menor do que o valor da dívida, mesmo tendo pago muitas prestações.

A compra da casa própria é uma grande conquista, mas é preciso ter uma boa dose de reflexão e planejamento para que não vire um pesadelo!

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