A oferta de imóveis de médio e alto padrão avançou mais de 50% no último ano. No entanto, os juros em alta e a inflação em patamar elevado devem retardar o interesse das famílias nesse tipo de aquisição, cenário que pode levar a algumas incorporadoras a recorrerem aos descontos na venda das unidades.

O segmento de imóveis de médio e alto padrão (MAP) terminou 2021 com uma oferta de 34.782 unidades, uma alta de 57,3% na comparação com o ano anterior, segundo dados da Abrainc (Associação Brasileira das Incorporadoras).

É também esse o segmento que registrou a maior alta em número de lançamentos, 226,2%, chegando a 64.505, o que significa que a oferta continuará subindo.

Diferentemente do segmento de imóveis considerados econômicos ou voltados para o Casa Verde Amarela (antigo Minha Casa, Minha Vida), o MAP é o que mais sente o aumento da taxa de juros, já que utiliza menos os recursos da caderneta de poupança ou FGTS, que garantem taxas de juros menores tanto na construção como na aquisição.

A taxa de juros média para o financiamento imobiliário era de 9,4% ao ano em janeiro (último dado disponível), um aumento de 2,4 pontos percentuais em 12 meses.

Possibilidade de desconto

E o que esses números representam para quem quer comprar um imóvel?

O primeiro ponto é que, para quem depende de financiamento, o custo está mais caro, o que pode dificultar a tomada de decisão ou fazer com que o potencial comprador tenha que mudar as características do imóvel que procura – por exemplo, comprar um menor do que o planejado ou em um bairro em que os preços sejam mais baixos.

Sidney Lima, analista do escritório de investimentos Top Gain, afirma que o que vai determinar esse cenário é a capacidade das empresas do setor em fazer a gestão entre os custos e seu estoque. “A perpetuidade está muita mais relacionada à gestão eficiente dos custos e estoque, e por ser um setor cíclico, podemos ter uma ótima oportunidade para os próximos meses”, explica.

Para quem está na busca por um imóvel novo, é importante saber que cada incorporadora terá uma estratégia em relação a preços, condições e descontos. No entanto, os descontos mais vantajosos costumam estar presentes nos imóveis remanescentes.

Esses imóveis são as unidades que “sobram” de um empreendimento residencial. Quando restam apenas dois ou três apartamentos em um prédio, por exemplo, a incorporadora prefere vender com desconto a arcar com os gastos de condomínio e IPTU. Além disso, pode direcionar sua força de vendas para os empreendimentos com uma maior quantidade de unidades à venda e lançamentos.

Por outro lado, há também a chance de encontrar descontos em imóveis novos nas incorporadoras que estão com estoques mais elevados. O percentual do desconto, no entanto, será limitado por um outro problema que está sendo enfrentado pelo setor (e pelo Brasil): a alta dos custos do setor da construção.

Prazo maior de parcelamento

Luiz França, presidente da Abrainc, reconhece que o MAP é o segmento mais afetado, mas avalia que a alta dos juros, que afeta a prestação, pode ser minimizada por um maior prazo de parcelamento. Nesse cenário, o dirigente ainda não vê necessidade para uma onda de descontos no setor.

“Os estoques de imóveis, dentro da velocidade atual de vendas, podem ser completamente comercializados em 15,7 meses. São níveis adequados, que não nos preocupam ou necessitam medidas drásticas”, diz.

Esse prazo para desovar os estoques é superior ao registrado em períodos anteriores. Em 2020, era de 14 meses e, em 2021, caiu para 12 meses.

Vale ressaltar que 2020 foi um ano de atraso nos lançamentos, uma vez que as incorporadoras não sabiam quais seriam os efeitos da pandemia da Covid-19, o que reduziu os estoques.