Lidar com o dinheiro sempre suscita certa insegurança, mas com conhecimento é possível tomar a decisão mais inteligente para encarar o universo financeiro, seja na hora de investir, economizar ou se planejar.

Como usar o FGTS para o pagamento da casa própria? Só posso utilizá-lo na hora da aquisição?

Um dos usos mais conhecidos para os recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é a compra de um imóvel, seja usando o saldo para a entrada ou para uma aquisição à vista. No entanto, existem outras utilizações para o dinheiro depositado na conta dos trabalhadores atreladas à casa própria.

São cinco as formas de uso. Além da aquisição, é possível usar o saldo do FGTS para amortizar a dívida, liquidar o financiamento, fazer o abatimento das prestações ou em consórcios imobiliários.

Para quem possui um imóvel financiado dentro do âmbito do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), é possível usar o saldo para amortizar uma parte da dívida, ou seja, reduzir o saldo devedor. Essa amortização pode ser feita a cada dois anos.

Essa modalidade também está disponível para os contratos feitos dentro do SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), mas só para os contratos firmados a partir de 12 de junho de 2021.

Só lembrando, o SFH é aquele em que o imóvel na hora da aquisição não pode exceder o valor de R$ 1,5 milhão e em que em geral os juros são um pouco mais baixos que os cobrados no SFI – nesse sistema, não há limite de valor de imóvel.

Da mesma forma que é possível utilizar o FGTS para a amortização, o mutuário pode usar na quitação do saldo devedor, encerrando o contrato. Essa modalidade está disponível para os financiamentos feitos pelo SFH e os dentro do SFI a partir de 12 de junho de 2021.

Nesses dois casos, o mutuário deve levar em conta os juros do financiamento e o quanto rende o FGTS. Em geral, o financiamento tem juros mais elevados e por isso é vantajoso utilizar o FGTS para a quitação.

Outro uso para o FGTS é utilizar o saldo para reduzir o valor das prestações. Nesse caso, o trabalhador pode usar o dinheiro que está em suas contas (lembrando que cada vínculo empregatício rende uma conta) para reduzir as prestações em até 80% por um período de 12 meses.

Consórcio

E ainda falando de imóveis, o FGTS pode também ser utilizado em consórcio de imóveis. O lance, que é uma das possibilidades de o interessado conseguir a carta de crédito para a compra do imóvel, pode ser feito com até 100% do saldo do FGTS.

Para isso, ele irá apresentar o extrato do FGTS à administradora do consórcio. Se o lance for aceito, a administradora, junto ao agente financeiro, irá iniciar os trâmites para a liberação dos recursos.

É também possível usar o FGTS para complementar o valor da carta. Por exemplo, a carta é de R$ 200 mil, mas o imóvel é de R$ 250 mil e o interessado possui R$ 50 mil no FGTS.

Outras utilizações

Embora seja mais comum a utilização do FGTS para assuntos relacionados a imóveis, o trabalhador tem outras formas de usar esses recursos.

Uma delas é quando ele é demitido sem justa causa. Nesse caso, tem acesso ao saldo da conta, mas só a referente à empresa que rompeu com o vínculo. Além disso, recebe 40% de multa paga pelo empregador.

Uma modalidade mais recente é o saque-aniversário, em que o trabalhador pode antecipar entre 5% e 50% do valor do saldo. O limite maior é para quando o saldo é de até R$ 500 e o menor, para quem tem mais de R$ 20 mil.

É importante lembra que se o trabalhador optar pelo saque-aniversário, perderá o direito a resgatar o FGTS em caso de demissão sem justa causa, recebendo apenas o valor da multa.

O FGTS também é liberado de forma integral quando o trabalhador se aposenta ou completa 70 anos.

Outro motivo para conseguir a liberação do FGTS é quando a empresa vai à falência. Nesse caso, os trabalhadores conseguem ter acesso aos depósitos que foram feitos pelo empregador.

Ainda falando de outros motivos emergenciais, é também permitido que o trabalhador ou dependente que tenha uma doença grave, como câncer, tenha acesso aos recursos do fundo.

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1. O que é o sistema de consórcio?
O consórcio é um sistema que reúne grupos de pessoas, físicas ou jurídicas, para adquirir bens ou serviços por meio de sorteios ou lances.

2. O que se deve saber antes de assinar um contrato de adesão?
O consumidor deve conhecer o sistema tirando todas as dúvidas junto à administradora. É importante observar alguns cuidados:
– Analisar o contrato de adesão e, não concordando com algum item, fazer uma observação no próprio documento;
– Verificar se a administradora está autorizada a funcionar no Banco Central;
– Contactar o Banco de Dados ou verificar o Cadastro de Reclamações Fundamentadas do Procon-SP. Para acessar essa informação ACESSE O LINK.

3. Como pode ser adquirida uma cota de consórcio?
A aquisição de cota ocorre mediante o ingresso em um grupo em formação ou em grupo já formado.

4. Que valor deve ser pago como taxa de adesão?
Atualmente não é cobrada taxa de adesão.

Na assinatura do contrato, a administradora poderá cobrar a primeira mensalidade e antecipação de recursos relativos à taxa de administração.

5. Como é calculada a prestação mensal?
No sistema de consórcio os pagamentos mensais correspondem a percentuais do valor do crédito (fundo comum) e acréscimos previstos no contrato (taxa de administração, fundo de reserva e seguro).

PM = FC + TA + FR + Seguro

Prestação mensal (PM) = Percentual do crédito dividido por número de meses (FC) + Taxa de administração (TA) + Percentual fixado referente ao fundo de reserva (FR) + Seguro.

Eventuais diferenças nas prestações com relação ao preço do bem vigente na data da realização da Assembléia Geral deverão ser compensadas na próxima parcela.

6. O pagamento das parcelas mensais pode ser antecipado?
Sim. O consorciado poderá abater o saldo devedor na ordem inversa, a contar da última parcela, observando-se o seguinte:
Contemplação com lance vencedor;
Aquisição do bem de valor inferior, utilizando a diferença do crédito;
Quitação integral do saldo devedor desde que tenha sido contemplado e utilizado o respectivo crédito.

7. Quais os encargos incidentes sobre as parcelas em atraso?
O consorciado estará sujeito:
Multa moratória não superior a 2%;
Juros de mora de 1% ao mês.

8. Quais são as regras para a contemplação?
A contemplação será feita exclusivamente por sorteio ou lance, sendo que, a contemplação por lance somente ocorrerá após o sorteio.

Caso não seja realizado o sorteio por insuficiência de recursos, poderá ser realizada apenas a contemplação por lance.

A contemplação está condicionada à existência de recursos suficientes no grupo.

A administradora colocará à disposição do consorciado contemplado o respectivo crédito até o terceiro dia útil após a contemplação, permanecendo os referidos recursos depositados em conta vinculada devidamente aplicados, revertendo os rendimentos líquidos da aplicação a favor do consorciado contemplado.

9. O que acontece no caso de substituição do bem?
Quando o bem objeto do contrato é retirado de fabricação a administradora deve convocar Assembléia Extraordinária para deliberar sobre a substituição, no prazo máximo de cinco dias úteis após tomar conhecimento da alteração.

Os valores pagos pelos consorciados obedecerão os seguintes critérios de cobrança:
As prestações dos contemplados, a vencer ou em atraso, permanecem no valor anterior e serão atualizadas quando houver alteração de preço do novo bem, na mesma proporção;
As prestações dos não contemplados, tanto as pagas quanto as que irão vencer, serão calculadas com base no novo preço.

10. Quando ocorre o encerramento do grupo?
Até 60 dias após a contemplação de todos os consorciados, devendo a administradora colocar os créditos a disposição na seguinte ordem:
Consorciados que não tenham utilizado o crédito;
Excluídos;
Demais consorciados.

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1) Você é uma pessoa de muita sorte?
O Consórcio será um excelente negócio ser você for sorteado logo no início: desta maneira você já estará usufruindo do objeto do consórcio (casa, carro etc.) enquanto termina de pagar todas as mensalidades. Mas se você for contemplado só no final, você estará de certo modo “financiando” o resto do grupo.
Deixar a sorte decidir se o consórcio valerá a pena ou não, não é uma das decisões mais sábias. Talvez apostar na loteria toda semana saia mais barato …

2) Você precisa do bem imediatamente?
Como sempre há o risco de não ser contemplado no curto prazo, você precisa analisar se pode conviver com esta possibilidade. Por exemplo, se você precisa de um carro para trabalhar (para visitar os seus clientes), talvez o consórcio não seja a melhor opção para você. A mesma coisa acontece no caso de imóveis, cujo prazo do consórcio pode chegar a 180 meses (15 anos)! Mesmo se você for sorteado na metade do prazo, ainda assim serão mais de 7 anos de espera.

3) Você tem dinheiro para dar um lance?

Para não depender da sorte e “apressar” o recebimento do bem, é possível dar lances. Esta é uma boa opção para quem tem um dinheiro de reserva que possa ser usado para este fim. Se este for o seu caso, primeiro faça uma pesquisa para saber se o valor que você tem disponível é suficiente para um lance vencedor. Você pode ter R$ 20.000, mas se a média dos lances estiver em R$40.000, você terá que voltar a depender da sorte!
Independente disso, é preciso avaliar também se um financiamento não seria uma opção mais vantajosa, já que você poderia utilizar o valor do lance como entrada e teria a garantia de poder usufruir o bem de imediato.

4) Analise a Administradora do Consórcio.
Um dos grandes riscos do consórcio é a “quebra” da administradora. Por isso, é imprescindível checar o histórico, a solidez e a idoneidade da empresa. Outro ponto importante é analisar a inadimplência dos participantes do consórcio: se for alta, é um bom indicativo de que as contas podem não fechar no final. Consulte o site do Banco Central para estas e outras informações.
Ainda assim, lembre-se que não há garantia de que nada de errado vá acontecer, já que o governo dá nenhum tipo de garantia neste tipo de produto.

5) Compare com os custos de um financiamento: mas analise todos os outros aspectos também.
De uma maneira geral, os juros de um financiamento (ou melhor, o seu CET – Custo Efetivo Total) são bem mais altos que as taxas de administração cobradas pelos consórcios. Isto leva muitas pessoas à conclusão imediata de que o Consórcio é algo extremamente vantajoso.
Porém, é preciso analisar dois outros pontos:
– o fator ‘sorte’ e o fato de você poder usufruir do seu bem somente em um futuro distante, como explicado acima.
– as correções nas prestações: fora a taxa de administração, o valor da mensalidade sofre correção de acordo com algum índice pré-acordado (por exemplo: no caso de automóveis, de acordo com o preço da tabela; no caso de imóveis, de acordo com o INCC).
– se houver inadimplência dos participantes do grupo, este custo pode ser dividido entre todos. Em muitos casos há a criação de um “fundo de reserva” para isso, através um uma valor adicional na mensalidade.

6) Analise muito bem o contrato.
Se você já se decidiu pelo consórcio, analise muito bem as cláusulas do contrato antes de assiná-lo. Certifique-se que você compreendeu bem quais são as condições sobre o prazo, a mensalidade, os reajustes, as multas por atraso, os casos de inadimplência, desistência ou venda do consórcio, entre outras. Pesquise na internet também para conhecer um pouco mais sobre as possíveis situações que possam vir a ocorrer.

7)  Pague à Vista!
Ok, como última dica, algo que você já deve saber: o ideal mesmo é guardar dinheiro e pagar à vista, de preferência negociando um desconto! Nada de financiamentos, consórcios, empréstimos e  nem dívidas.

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Eu tenho um plano de capitalização isso me renderá alguma quantia boa (debita da minha conta R$50 por mês)? Eu e meu marido queremos comprar nossa casa, mas tudo está muito caro e não consigo encontrar nada acessível a minha realidade. Consórcios de casas valem a pena? Como fazer para conseguir os benefícios do minha casa minha vida?

Resposta:
Os planos de capitalização não apresentam boa rentabilidade e são vantajosos apenas para os que são sorteados, ou seja, somente uma minoria. Avalie a possibilidade de aplicar este dinheiro em outros investimentos, mas, antes, pesquise as condições de cancelamento do plano e de resgate do que já foi pago.

Os consórcios também acabam favorecendo os “mais sortudos”, que são contemplados mais rapidamente. Se você for sorteada ao final do plano, muito provavelmente teria valido mais a pena se tivesse poupado o dinheiro para comprar à vista. Assim, como estratégia para conquistar o sonho da nova casa, o ideal é você focar primeiro na eliminação de todas as suas dívidas (a começar daquelas com taxas de juros mais altas como cartão de crédito e cheque especial), cujos juros certamente estão levando uma boa parte de sua renda.

A partir daí, será possível economizar um maior valor mensalmente, até que você tenha o suficiente para dar a entrada na casa. Então, procure um financiamento que seja compatível com o seu orçamento. O programa Minha Casa Minha Vida pode sim lhe ajudar, mas os benefícios e as condições variam de acordo com a sua renda familiar e a localidade da residência. Procure mais informações em uma instituição financeira, como a Caixa Econômica Federal.
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O texto acima foi originalmente publicado no jornal Extra, na coluna do Dr. Bufunfa, com o apoio do MinhasEconomias.

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