Lidar com o dinheiro sempre suscita certa insegurança, mas com conhecimento é possível tomar a decisão mais inteligente para encarar o universo financeiro, seja na hora de investir, economizar ou se planejar.

Como usar o FGTS para o pagamento da casa própria? Só posso utilizá-lo na hora da aquisição?

Um dos usos mais conhecidos para os recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é a compra de um imóvel, seja usando o saldo para a entrada ou para uma aquisição à vista. No entanto, existem outras utilizações para o dinheiro depositado na conta dos trabalhadores atreladas à casa própria.

São cinco as formas de uso. Além da aquisição, é possível usar o saldo do FGTS para amortizar a dívida, liquidar o financiamento, fazer o abatimento das prestações ou em consórcios imobiliários.

Para quem possui um imóvel financiado dentro do âmbito do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), é possível usar o saldo para amortizar uma parte da dívida, ou seja, reduzir o saldo devedor. Essa amortização pode ser feita a cada dois anos.

Essa modalidade também está disponível para os contratos feitos dentro do SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), mas só para os contratos firmados a partir de 12 de junho de 2021.

Só lembrando, o SFH é aquele em que o imóvel na hora da aquisição não pode exceder o valor de R$ 1,5 milhão e em que em geral os juros são um pouco mais baixos que os cobrados no SFI – nesse sistema, não há limite de valor de imóvel.

Da mesma forma que é possível utilizar o FGTS para a amortização, o mutuário pode usar na quitação do saldo devedor, encerrando o contrato. Essa modalidade está disponível para os financiamentos feitos pelo SFH e os dentro do SFI a partir de 12 de junho de 2021.

Nesses dois casos, o mutuário deve levar em conta os juros do financiamento e o quanto rende o FGTS. Em geral, o financiamento tem juros mais elevados e por isso é vantajoso utilizar o FGTS para a quitação.

Outro uso para o FGTS é utilizar o saldo para reduzir o valor das prestações. Nesse caso, o trabalhador pode usar o dinheiro que está em suas contas (lembrando que cada vínculo empregatício rende uma conta) para reduzir as prestações em até 80% por um período de 12 meses.

Consórcio

E ainda falando de imóveis, o FGTS pode também ser utilizado em consórcio de imóveis. O lance, que é uma das possibilidades de o interessado conseguir a carta de crédito para a compra do imóvel, pode ser feito com até 100% do saldo do FGTS.

Para isso, ele irá apresentar o extrato do FGTS à administradora do consórcio. Se o lance for aceito, a administradora, junto ao agente financeiro, irá iniciar os trâmites para a liberação dos recursos.

É também possível usar o FGTS para complementar o valor da carta. Por exemplo, a carta é de R$ 200 mil, mas o imóvel é de R$ 250 mil e o interessado possui R$ 50 mil no FGTS.

Outras utilizações

Embora seja mais comum a utilização do FGTS para assuntos relacionados a imóveis, o trabalhador tem outras formas de usar esses recursos.

Uma delas é quando ele é demitido sem justa causa. Nesse caso, tem acesso ao saldo da conta, mas só a referente à empresa que rompeu com o vínculo. Além disso, recebe 40% de multa paga pelo empregador.

Uma modalidade mais recente é o saque-aniversário, em que o trabalhador pode antecipar entre 5% e 50% do valor do saldo. O limite maior é para quando o saldo é de até R$ 500 e o menor, para quem tem mais de R$ 20 mil.

É importante lembra que se o trabalhador optar pelo saque-aniversário, perderá o direito a resgatar o FGTS em caso de demissão sem justa causa, recebendo apenas o valor da multa.

O FGTS também é liberado de forma integral quando o trabalhador se aposenta ou completa 70 anos.

Outro motivo para conseguir a liberação do FGTS é quando a empresa vai à falência. Nesse caso, os trabalhadores conseguem ter acesso aos depósitos que foram feitos pelo empregador.

Ainda falando de outros motivos emergenciais, é também permitido que o trabalhador ou dependente que tenha uma doença grave, como câncer, tenha acesso aos recursos do fundo.

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A redução foi feita na linha Poupança Caixa, em que a taxa de juros final é atrelada ao rendimento da caderneta.

Para o tomador, significa dizer que a taxa saiu de 9,30% para 9,14% ao ano. A leve diminuição, no entanto, ainda deixa esse juro bem acima do que estava sendo praticado na última mudança de taxa promovida pelo banco nessa mesma linha de financiamento, em outubro de 2021. Na ocasião, a taxa final ficava em 7,45%.

“A Caixa fez essa alteração para compensar a alta da parcela pós-fixada. A vantagem para o tomador é que, como a poupança já está pagando a remuneração máxima, ele não terá surpresas”, opina Alberto Ajzental, coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da Fundação Getúlio Vargas (FGV).

A instituição financeira informou, em nota, que a definição das taxas de juros é feita com as condiçoes de mercado e da conjuntura econômica. “A Caica esclarece que a definição das taxas de juros se baseia na análise da associação de fatores mercadológicos e conjunturais dentro das regras prudenciais de definição das condições do crédito, variando de acordo com o perfil de relacionamento do cliente com o banco.”

Composição da fórmula

Essa linha tem duas componentes na formação da taxa final. Uma equivale a uma parcela prefixada e a outra é a remuneração da poupança (essa é variável, mas limitada a 6,17% ao ano mais a variação da TR).

Com a mudança, que começará a valer a partir do dia 28 de março, essa linha irá cobrar a partir de TR (taxa referencial, que está próxima a zero) + 2,80% ao ano, valor somado aos 6,17% ao ano que a poupança está pagando.

O anúncio de redução de taxas pode passar ao tomador de crédito a falsa impressão de que os juros para a compra da casa própria estão mais baratos, o que não é verdade.

Em outubro, a Caixa já havia promovido uma redução na componente prefixada dessa linha de crédito, quando foi reduzida para 2,95% ao ano. No entanto, naquela ocasião, a remuneração da poupança era de 6,75% ao ano, o que fazia com que a taxa final ao tomador ficasse em 7,45%.

Esse salto está atrelado ao aumento da taxa Selic, atualmente em 11,75% ao ano, que afeta a remuneração da caderneta de poupança e, consequentemente, o que esses mutuários vão pagar de prestação.

Quando a taxa básica está acima de 8,5%, todos os depósitos são remunerados a 6,17% ao ano mais a variação da TR. Quando a Selic está abaixo desse patamar, a remuneração da caderneta é de 70% da Selic.

Apesar dessa componente pós-fixada, Ajzental considera que essa linha pode ser vantajosa ao tomador de crédito, já que ele vai assumir a dívida em um momento que a taxa estará em seu máximo e, quando a Selic começar a cair, vai ser beneficiado por um alívio nas prestações.

A queda da taxa Selic para um nível inferior a 8,5% ao ano não deve acontecer no curto prazo, mas os contratos de financiamento imobiliário são, em geral, de longa duração, acima de 20 ou 30 anos.

“Já o financiamento atrelado ao IPCA não é legal. Não tem um teto. Uma outra opção é o contrato tradicional, de taxa pré mais a variação da TR, que está perto de zero”, explica.

Mudança de indexador

O custo maior do financiamento imobiliário também se reflete nos dados do Banco Central (BC). A taxa média em janeiro (último dado disponível) para o crédito imobiliário feito com recursos direcionados era de 9,4% ao ano para pessoas físicas, alta de 2,4 pontos percentuais em 12 meses, o que mostra o encarecimento do custo do dinheiro para quem quer comprar a casa própria.

Para o mutuário que tem o contrato atrelado ao IPCA, que passou dos 10% em 2021 e deverá continuar em um patamar elevado neste ano, a saída é negociar a troca do indexador.

Daniele Akamine, sócia do Akimini Advogados, afirma que essa negociação pode ser feita diretamente com o banco em que o crédito foi contratado ou o mutuário pode procurar uma outra instituição financeira, fazendo a portabilidade do crédito.

“Ir para um contrato mais tradicional vai dar maior estabilidade ao mutuário, que não fica atrelado a um índice de preços, que faz com que a parcela fique exposta a uma variação maior”, diz.

Para aqueles que por algum motivo não conseguirem realizar a troca de indexador, a sugestão da advogada é aderir aos programas de suspensão do pagamento de parcela oferecido por alguns bancos. No entanto, o mutuário deve estar ciente que os juros e valores não pagos durante a suspensão serão adicionados ao restante do contrato.

“Essa é uma alternativa para quem precisa de um fôlego para ajustar as contas, mas o melhor é alterar a forma de reajuste do contrato”, afirma.

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