Para quem não tem pressa para mudar ou procura um imóvel para investir, comprar um imóvel na planta é sempre uma opção a ser considerada. Entre as vantagens de se adquirir um imóvel na planta, estão:

– Possibilidade de parcelar a entrada do imóvel, em torno de 30% do valor total do imóvel;
– Flexibilidade na alteração da planta;
– Potencial de valorização do imóvel.

Entretanto, o imóvel ainda está na planta, ou seja, ainda não foi construído. E como a construção de um empreendimento demora em média 30 meses, muitos imprevistos podem acontecer no meio do caminho, como o atraso na entrega das chaves, problemas na qualidade dos acabamentos, divergências de metragem, entre outros. Além de haver o risco da própria construtora falir.

Uma regra básica antes de fechar qualquer negócio é ler atentamente o contrato, mas em se tratando de um imóvel na planta, alguns outros cuidados são necessários, como buscar informações sobre a idoneidade da construtora, sobre a regularidade da obra junto à prefeitura, entre outros.

Para evitar que a compra de imóvel na planta seja um mau negócio, o Procon respondeu às dúvidas mais frequentes sobre imóveis na planta.

1. Qual a lei que regula as incorporações imobiliárias?
A lei que regula as incorporações imobiliárias é a de nº 4591, de 16 de Dezembro de 1964.

2. O que é incorporação imobiliária?
Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas.

3. Que cuidados devo ter na aquisição de imóvel na planta, em relação à qualidade da construção?
O consumidor deve procurar o síndico ou moradores de outros empreendimentos realizados pela construtora para verificar e questionar sobre a qualidade da construção e materiais empregados.

4. Onde devo ir e o que verificar sobre a regularidade do empreendimento?
Antes de dar qualquer sinal ou reserva, verifique:

– Na Prefeitura Municipal, se a planta do imóvel foi aprovada;
– No Cartório de Registro de Imóveis correspondente, se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada;
– Se o imóvel não está hipotecado;
– Se as plantas, as áreas e a metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da Prefeitura do Município;
– O memorial descritivo, documento que discriminará o material e equipamentos a serem empregados no imóvel, sendo esse, documento integrante do Contrato de Compra e Venda.

5. Os panfletos de publicidade devem ser guardados após ser concretizada a compra?
Sim. É importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa.

Esses documentos passam a integrar o contrato.

6. Quais os direitos do consumidor quando o fornecedor não der cumprimento à oferta?
O Código de Defesa do Consumidor determina que, se o fornecedor recusar o cumprimento à oferta, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:

Exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;
Aceitar outro produto equivalente;
Rescindir o contrato, com o direito à restituição de quantia antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.

7. Quais os cuidados ao assinar o Contrato de Compra e Venda?
Alguns cuidados devem ser observados antes de assinar o Contrato de Compra e Venda. São eles:

Somente realize o negócio com a intermediação de um corretor de imóveis devidamente inscrito no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis);
Analise todas as cláusulas do contrato e caso haja dúvidas, procure a orientação de um órgão de proteção e defesa do consumidor ou de um advogado especializado;
O contrato deve ter a qualificação e endereço das partes, nome e localização do empreendimento, número e data do registro, localização completa da área do imóvel, área útil e comum da unidade, preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento e taxas de juros de financiamento e de mora;
Exija o Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas;
Após a assinatura pelas partes e testemunhas, registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, para a efetiva garantia do negócio.

8. O que são vícios?
Vícios são problemas que tornam o imóvel impróprio ou inadequado ao fim a que se destina, ou lhe diminua o valor.

9. Quais os prazos previstos para reclamar dos vícios existentes no imóvel?
O Código de Defesa do Consumidor estabelece os seguintes prazos:

Para vícios aparentes ou de fácil constatação, 90 dias, iniciando a contagem a partir da entrega efetiva do bem;
Para vícios ocultos, 90 dias, iniciando a contagem do prazo no momento em que se tiver conhecimento do vício ou quando ficar evidenciado.

10. Qual é a responsabilidade do incorporador quando não houver a conclusão da edificação?
O incorporador responde civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários dos prejuízos que a estes tiverem pelo fato de não se concluir a edificação. Isto quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos.

11. Ao comprar um imóvel através de crédito ou financiamento, o que deve constar no contrato?
O fornecedor deverá, entre outros requisitos, informar prévia e adequadamente sobre:

Preço do produto em moeda corrente nacional;
Montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;
Acréscimos legalmente previstos;
Número e periodicidade das prestações;
Soma do total a pagar, com e sem financiamento.

Se o imóvel for financiado por agente financeiro, o adquirente deve verificar previamente se sua renda é compatível para obtê-lo.

12. O que é assegurado ao consumidor quando ocorrer a liquidação antecipada das parcelas?
É assegurado, segundo o Código de Defesa do Consumidor, artigo 52, § 2º, a redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

13. Quais as providências que deverão ser tomadas ao quitar o imóvel?
Ao concluir os pagamentos, providencie a escritura definitiva, que deverá ser lavrada no Tabelionato de Notas, munido de todos os documentos pessoais do comprador, respectiva prova de quitação, contrato, etc.

Em seguida, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel.

Após estas providências, peça por escrito na Prefeitura a alteração do Imposto Territorial Urbano (IPTU) para seu nome e endereço.

14. O que poderá ser cobrado do adquirente na falta de pagamento da prestação?
Poderá ser cobrado do consumidor inadimplente a correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que contratualmente estabelecidos entre as partes.

15. Qual a multa moratória permitida no caso de compra através de crédito ou financiamento?
As multas de mora decorrentes de atraso no pagamento não poderão ser superiores a dois por cento (2%) do valor da prestação.

16. Qual a diferença entre juros e correção monetária? Como são aplicados nos contratos?
Os juros são conceituados como a remuneração do capital (dinheiro) emprestado durante um determinado período.

A Tabela Price, normalmente é o sistema mais adotado pelas construtoras, para aplicação de juros, no financiamento Imobiliário.

A forma de aplicação de juros decorrentes da outorga de crédito, ou concessão de financiamento, deve ser definida prévia e adequadamente no contrato assinado entre as partes, conforme determina o artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor.

A correção monetária é a recuperação do poder de compra do valor emprestado. O índice a ser adotado para correção monetária deve estar expressamente pactuado em contrato, bem como um substituto, caso haja a extinção do primeiro pactuado.

Nos contratos para aquisição de imóveis podem ser adotados o seguintes índices:

Índice de custo, que poderá ser utilizado somente no período da construção como o INCC (Índice Nacional da Construção Civil), ICC (Índice da Construção Civil), CUB (Custo Unitário Básico), etc;
Índice de preço, que poderá ser pactuado tanto na fase de construção como após a entrega das chaves como o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado), IGP-DI (Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna), INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), IPC (Índice de Preços ao Consumidor), etc.

O Salário Mínimo ou moeda estrangeira não podem ser utilizados como índices.

17. Os financiamentos oferecidos no mercado apresentam as mesmas taxas de juros?
O consumidor deve estar atento e bem informado sobre a taxa de juros a ser aplicada ao seu contrato de financiamento que normalmente terá um médio ou longo prazo para pagamento.

O mercado oferece muitas opções de planos, prazos e taxas de juros que entretanto, se alteram frequentemente. Verifica-se, via de regra, que o chamado SFH (Sistema Financeiro da Habitação) ao utilizar recursos dos depósitos das cadernetas de poupança oferece taxas de juros menores que os financiamentos oferecidos na modalidade de Carteira Hipotecária e SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).

18. No caso de cancelamento do contrato e retomada do imóvel há perda total das prestações pagas?
Não. Ainda que nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, esteja prevista a perda total das prestações em razão do inadimplemento, entendemos que é possível questionar a cláusula contratual tendo em vista sua abusividade.

Fonte: Procon/SP